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「长沙贷款」买二手房手续怎么办

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  在选择购买什么样的二手房时,要量力而行,根据自己的经济状况进行选择,只选合适的,不选贵的。购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
 
  下面我谈谈购买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面:
 
  第一,查明产权状况,最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
 
  购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封,以及与人共享等,产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
 
  注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说,军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
 
  此外,千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
 
  第二,如通过中介找房,一定要会选择
 
  一定要找正规的中介公司,像我爱我家、链家等,这些问题一般不大。选了中介公司也要选人,毕竟大的中介公司也有服务不好的,小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡,因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价,所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价,所以中介一般不敢乱来,会尽心尽力为你服务。
 
  第三, 建议大家在买二手房过程当中双方见面
 
  现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为,很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司,对房屋的具体状况不清楚,也没有见到真正的业主和卖家,这过程中就会发生比较大的价差,可能这套房子132万拿来,可能140万卖给你,实际上买卖双方都受到了损失,有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为,但是很多购房人不知道。
 
  第四,怎样交纳购房首付款或订金
 
  通过中介购买二手房,一般要签两个合同,即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还有与中介公司签署的《房产中介合同》。 房产中介合同在法律上叫作居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。 要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。
 
  签订《房产中介合同》或《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。
 
  除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外,选择购房时,一定多次、实地看房。
 
  第五,在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。
 
  购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位,首要原因是已付了“定金”。:我国担保法第89条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。
 
  在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等,这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。
 
  第六,在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。
 
  买卖二手房的时候,人们最关注的是房产证、土地证等,往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定,一户头上只能上一户人,在原产权人户口没迁走前,新房主的户口不能迁入,这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”,必须在原房主户口全部迁出后,方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。
 
  为避免因户口迁移而引起的问题,购房者在购买二手房时应加强自我保护,签订好有关户口迁移的条款,不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间,还应明确不及时迁移的法律后果。必要的时候,可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走,然后再办理产权手续或结清购房款。 一定在合同中注明,“甲方(卖方)应在___日内把户口迁出,不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。
 
  第七,正常情况下,房子交接完毕,房产登记过户后当日,才应该付清全部房款。
 
  如果不能按时交房,以及买方在未取得房地产证前,则根据情况,暂扣部分房款,不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字 。因为在审批办理证件的过程中,如手续有问题,就办不了房地产证。最后,按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。
 
  第八,转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税,其中契税由买房者缴纳,印花税由买卖双方缴纳。
 
  购买二手房要交些什么税?税率是多少?
 
  一般二手房交易需要交纳的税费:
 
  一、 买房人应缴纳税费:
 
  1、 契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)
 
  2、 印花税:房款的0.05%
 
  3、 交易费:3元/平方米
 
  4、 测绘费:按各区具体规定
 
  5、 权属登记费及取证费:按各区具体规定,一般情况是在200元内。
 
  二、 卖房人应缴纳税费:
 
  1、 印花税:房款的0.05%
 
  2、 交易费:3元/平方米
 
  3、 营业税:差价*5.5%(房产证未满5年的)
 
  4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

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其它答案

  1. 买卖双方签订《房屋买卖合同》,在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款,并约定首付款及贷款的比例。在这个环节,买方一般应在现场看房的同时,查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证;有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。
 
  2. 买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式,如20万元作为首付款;其余资金申请贷款等),并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》,用以明确交易资金代收代付的委托关系。
 
  3. 由于二手房的特殊性,买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是,有些银行会只接受指定评估公司的评估报告,而有些银行则没有要求,因此,购房者在评估前要先咨询贷款银行。
 
  4. 为了保证贷款的安全性,一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人,也可以是专业的担保公司。需注意的是,目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款,因此,购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。
 
  5. 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款,并取得交存首付款的证明,同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。
 
  6. 银行审核通过后,买方与银行签订借款合同,银行通知卖方贷款可付。
 
  7. 买卖双方带房产证原件及复印件,买卖契约及复印件,买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续,带旧土地证到土地局办理换证手续。
 
  8. 买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料,到房产局办理房产的抵押手续。
 
  9. 银行收到抵押证明后放款,贷款发放完毕,买方人向房管部门领取新的房产证。
 
  10. 购房者按照规定的还款方式,按时归还借款。在还清所有贷款后,购房者办理抵押登记注销手续。

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  1、买方要对房子的产权进行调查,审核房屋产权的完整性、真实性、可靠性,核实产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等问题。
 
  2、买卖双方签订二手房买卖合同。
 
  3、买方找评估公司做评估,一般来说要5至7个工作日。
 
  4、买方办理相关的按揭业务,如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金和银行同时申请,通常要40个工作日左右。
 
  5、按揭办理下来后,买方要注意注销该物业的他项权证。
 
  6、买方将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口,并且拿受理单。
 
  7、买方凭受理单到农税缴纳相关税费,拿契税完税证。
 
  8、买方凭完税契证到土管部门办理国土证。
 
  9、买方凭完税契证到房管部门办理房产证。

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